Fundos imobiliários tributação, isenção e declaração no IR

A Fundos imobiliários tributação envolve regras distintas para dividendos e ganhos de capital. Os FIIs são uma das formas mais populares de investimento em renda variável no Brasil, com vantagens fiscais importantes, mas também armadilhas que podem levar à malha fina. Em 2026, com cruzamentos digitais mais intensos, conhecer cada detalhe é indispensável.

O que são fundos imobiliários

FIIs são veículos de investimento coletivo que aplicam em imóveis físicos, recebíveis (CRIs/LCIs) ou cotas de outros fundos. Cotas negociadas em bolsa, investidor recebe rendimentos mensais. Permite acesso ao mercado imobiliário com baixo valor inicial e alta liquidez.

Dividendos isentos para pessoa física

Grande vantagem fiscal: isenção de imposto sobre dividendos mensais para PF. Condicionada a três regras: fundo com mais de 100 cotistas, cotas negociadas em bolsa, investidor não pode deter mais de 10% das cotas. PJ não tem isenção.

IR de 20% sobre o ganho de capital

Ganho de capital na venda de cotas tributado em 20%, sem isenção mensal e sem deduções. Diferente das ações (isenção até R$ 20 mil/mês), qualquer venda com lucro gera obrigação. Cálculo: custo médio ponderado.

IRRF de 0,005% retido na fonte pela B3

A B3 retém na fonte 0,005% sobre o valor da venda (o “dedo-duro”). Não substitui o imposto devido, mas alerta a Receita. O valor pode ser compensado no DARF mensal.

Controlar custo médio, ganho mensal e DARFs exige sistema preparado. O LedContábil integra controles de investimentos e tributos.

DARF mensal: prazo e código

DARF código 6015, último dia útil do mês seguinte à venda. Não há retenção pelo administrador, controle é do contribuinte. Atrasos: multa 0,33%/dia (limite 20%) + Selic.

Compensação de prejuízos entre FIIs

Prejuízos em FIIs podem ser compensados com ganhos futuros em FIIs, sem prazo. Não compensam com ações ou outros ativos. Manter histórico é essencial.

Declaração anual no IRPF

Três fichas: Bens e Direitos com saldo de cotas em 31/12 (código 73), Rendimentos Isentos com dividendos do ano (código 26), Renda Variável com ganhos e prejuízos mensais. Confronte com o regime tributário da PJ do investidor.

Cuidados para evitar a malha fina

Confira informe da corretora, calcule custo médio corretamente, emita DARF mensal e declare posições em 31/12. Acompanhe o portal da Receita Federal. Conheça o LedContábil.

Leitura recomendada: Carnê-leão web.