ITBI: como funciona, base de cálculo e quem paga em 2026

O ITBI segue sendo um dos tributos municipais mais relevantes nas operações imobiliárias em 2026, e o entendimento de sua base de cálculo mudou substancialmente após o Tema 1.113 do STJ. Saber quando o imposto incide, quem é o contribuinte e como calcular corretamente evita autuações e gastos desnecessários.

Este guia traz uma visão prática para contadores, advogados e empresários que lidam com transações imobiliárias.

O que é o ITBI e quem institui o imposto

O ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é um tributo de competência municipal, previsto no art. 156, II, da Constituição Federal. Cada município define alíquotas, regras de pagamento e procedimentos próprios, mas todos seguem balizas constitucionais e do Código Tributário Nacional. É comum ver variação entre cidades vizinhas, com alíquotas e bases de cálculo distintas para o mesmo tipo de operação.

Fato gerador: quando o imposto incide

O ITBI tem como fato gerador a transmissão onerosa, entre vivos, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis (exceto garantias e cessão de direitos). Operações típicas incluem compra e venda, dação em pagamento e permuta. Doações e heranças não geram ITBI, pois são tributadas pelo ITCMD estadual. Partilhas com valor compensatório podem gerar ITBI apenas sobre o excedente recebido por um dos cônjuges ou herdeiros.

Base de cálculo após o Tema 1.113 do STJ

O Tema 1.113 do STJ, julgado em 2022, mudou a forma como a base de cálculo é definida. O tribunal fixou três teses: a base é o valor da transação declarado pelo contribuinte; presume-se a veracidade até prova em contrário; o município não pode arbitrar previamente a base com base em valor de referência sem processo administrativo. Isso significa que aquela cobrança automática pelo valor venal de referência virou objeto de discussão.

Alíquotas: quanto custa o ITBI em 2026

As alíquotas variam entre 2% e 4%, dependendo do município. Capitais como São Paulo costumam praticar 3%, enquanto cidades menores podem aplicar percentuais maiores ou menores. Algumas cidades têm alíquotas diferenciadas para operações financiadas pelo SFH, com redução parcial para o valor financiado. O contador precisa sempre confirmar a regra vigente no Cadastro Imobiliário Municipal.

Quem é o contribuinte do ITBI

Como regra geral, o contribuinte é o adquirente, ou seja, quem recebe o imóvel. Em alguns municípios, há previsão de responsabilidade solidária do tabelião, do registrador ou do vendedor, mas o pagamento normalmente sai do bolso de quem compra. É possível negociar em contrato quem arcará efetivamente com o tributo. Essa cláusula é privada e não vincula a prefeitura, mas é juridicamente válida entre as partes.

Isenções e financiamento pelo SFH

Muitos municípios oferecem isenção ou redução de ITBI para a primeira aquisição de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação, conforme estabelecido em legislação local. Outras isenções comuns abrangem programas habitacionais populares, transferências para a União, estados e municípios e operações entre entes federados. A regulamentação completa está prevista na legislação federal e municipal aplicável.

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Holding patrimonial e imunidade do art. 156, §2º, CF

A integralização de imóveis no capital social de holdings patrimoniais é, em regra, imune ao ITBI, conforme o art. 156, §2º, I, da Constituição. A exceção ocorre quando a atividade preponderante da empresa é compra, venda, locação ou arrendamento de imóveis. O STF, ao julgar o Tema 796 (RE 796.376), restringiu a imunidade ao valor declarado para integralização do capital, e não sobre o excedente. Por isso, planejamentos precisam ser bem desenhados, como tratamos em rotinas contábeis e processos padronizados.

Declaração, pagamento e regularização

O ITBI é declarado e pago antes da lavratura da escritura ou registro de transferência. O comprador acessa o portal da prefeitura, lança os dados da operação e emite a guia de pagamento. O recolhimento é condição para o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Atrasos geram multa, juros e podem inviabilizar a regularização documental.

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