Receita esclarece créditos de PIS/Cofins sobre depreciação de imóveis em shopping centers

A Receita Federal esclareceu as regras para aproveitamento de créditos de PIS/Cofins sobre encargos de depreciação de imóveis relacionados a shopping centers.

A orientação consta da Solução de Consulta Cosit nº 144, de 11 de agosto de 2026, publicada no Diário Oficial da União em 13 de agosto.

A principal questão envolve o regime que permite antecipar em 24 meses o desconto dos créditos calculados sobre a depreciação de determinadas edificações.

No entanto, a Receita deixou claro que a antecipação não se aplica automaticamente a toda a área construída de um shopping center.

Para definir quais áreas podem utilizar esse tratamento, é necessário diferenciar os espaços destinados à locação de imóveis daqueles que efetivamente funcionam como base operacional de uma prestação de serviços.

O que a Receita mudou no entendimento sobre créditos de PIS/Cofins?

A Solução de Consulta Cosit nº 144/2026 analisou a aplicação do artigo 6º da Lei nº 11.488/2007, que trata da antecipação do desconto de créditos de PIS/Cofins calculados sobre encargos de depreciação.

Segundo a Receita, esse regime não alcança as edificações destinadas à simples locação de bens imóveis.

Isso ocorre porque, juridicamente, locação de imóvel e prestação de serviços são atividades distintas.

Por isso, uma empresa não pode considerar automaticamente toda a estrutura física de um shopping como área elegível para a antecipação dos créditos.

Como funciona a antecipação dos créditos?

A regra permite antecipar o aproveitamento dos créditos relacionados à depreciação de determinadas edificações.

Em vez de seguir exclusivamente o período normal de depreciação, o regime pode permitir que a empresa aproveite esses créditos em 24 meses, desde que cumpra os requisitos legais.

No entanto, a antecipação não alcança indistintamente todos os imóveis ou todas as áreas de uma edificação.

A Receita reforçou que a regra depende da utilização efetiva da área e de sua relação com uma atividade que permita o aproveitamento do crédito.

Área de locação não recebe o mesmo tratamento

Esse é o principal ponto da nova orientação.

Quando determinada área do shopping serve à locação de imóvel, a Receita entende que essa utilização, isoladamente, não caracteriza prestação de serviços para fins da antecipação prevista na Lei nº 11.488/2007.

Dessa forma, lojas e espaços destinados à locação não podem receber automaticamente o tratamento de antecipação dos créditos apenas porque fazem parte de um shopping center.

A existência do empreendimento como um todo não transforma todas as suas áreas em bases operacionais de prestação de serviços.

Qual área pode utilizar a antecipação?

A Receita admite a aplicação do regime em uma área edificada delimitada e específica, como uma loja ou sala, quando esse espaço funcionar como base operacional do serviço prestado.

Portanto, a análise precisa considerar a finalidade efetiva da área.

Por exemplo, uma parte específica do imóvel que a empresa utilize diretamente como estrutura operacional de um serviço pode receber tratamento diferente de uma área destinada exclusivamente à locação.

Essa distinção pode fazer diferença na apuração dos créditos de PIS/Cofins.

E o restante da edificação?

A Solução de Consulta também esclarece que a parte da edificação que não atender aos requisitos do regime acelerado continua seguindo a regra geral.

Nesse caso, a empresa deve observar a sistemática prevista no artigo 179 da Instrução Normativa RFB nº 2.121/2022.

Assim, uma mesma estrutura física pode exigir tratamentos diferentes conforme a utilização de suas áreas.

Esse é justamente um dos pontos que tornam a análise mais relevante para empresas que exploram shopping centers e possuem diferentes atividades dentro do mesmo empreendimento.

O que acontece quando a depreciação já começou?

A Receita também tratou de situações nas quais a empresa já iniciou a depreciação e a apropriação dos créditos.

Caso a área atenda aos requisitos para utilização da antecipação, o regime pode incidir sobre o saldo remanescente a depreciar, observadas as condições estabelecidas na Solução de Consulta.

Após os 24 meses previstos no regime, a área será considerada integralmente depreciada para fins da apuração desses créditos.

Enquanto isso, as demais áreas continuam submetidas às regras gerais aplicáveis.

Por que essa distinção importa para as empresas?

A diferença entre locação e prestação de serviços pode alterar diretamente o tratamento tributário aplicado à depreciação.

Uma empresa que considere toda a área construída como elegível para a antecipação pode calcular créditos de maneira inadequada.

Por isso, empresas que exploram shopping centers precisam analisar individualmente a utilização dos espaços antes de aplicar o regime.

Além disso, o tratamento tributário deve acompanhar a realidade operacional e documental da empresa.

O que os profissionais da contabilidade precisam analisar?

A nova orientação exige atenção especial de contadores e profissionais da área fiscal que atendem empresas relacionadas a shopping centers.

A análise pode envolver:

• finalidade de cada área da edificação;
• atividade efetivamente desenvolvida no espaço;
• existência de locação;
• prestação de serviços;
• início da depreciação;
• créditos já apropriados;
• saldo remanescente;
• documentação que comprova a utilização do imóvel.

Além disso, o profissional precisa verificar se a situação concreta do contribuinte realmente corresponde às condições consideradas pela Receita na Solução de Consulta.

Isso reduz o risco de aplicar a antecipação de forma mais ampla do que a legislação permite.

A regra vale apenas para shopping centers?

A solução analisada pela Receita trata especificamente de uma situação envolvendo shopping center com locação como atividade preponderante.

Por isso, não é correto generalizar a decisão para qualquer imóvel ou qualquer empresa.

No entanto, o entendimento reforça uma questão importante para outros contribuintes: o direito ao crédito precisa ser analisado de acordo com a utilização do ativo e com a atividade desenvolvida.

Assim, a natureza da operação continua sendo um elemento fundamental para determinar o tratamento tributário adequado.

Como a decisão pode afetar o planejamento tributário?

A definição da área que pode utilizar a antecipação interfere diretamente no momento em que a empresa aproveita os créditos.

Consequentemente, uma classificação incorreta das áreas pode distorcer a apuração de PIS/Cofins e gerar riscos fiscais.

Por outro lado, uma análise adequada pode permitir que a empresa aproveite corretamente os benefícios previstos na legislação.

Dessa forma, a Solução de Consulta nº 144/2026 deve entrar no radar de empresas e profissionais que trabalham com empreendimentos desse tipo.

Tecnologia pode ajudar no controle fiscal e contábil

A apuração de créditos tributários exige informações organizadas e consistentes.

Além de acompanhar a legislação, o profissional precisa relacionar dados contábeis, fiscais e patrimoniais para verificar quais valores podem entrar na apuração.

Nesse cenário, um sistema contábil pode ajudar a centralizar informações, organizar processos e reduzir tarefas manuais.

Quando o escritório ou a empresa trabalha com grande volume de operações, manter os dados estruturados também facilita a conferência das informações utilizadas nos cálculos.

Como escolher um sistema contábil adequado para essa rotina?

A escolha de um sistema contábil precisa considerar mais do que o preço ou a quantidade de funcionalidades.

Por isso, vale avaliar recursos de automação, integração, organização das informações e capacidade de acompanhar as necessidades do escritório.

Confira os principais critérios para escolher um sistema contábil em 2026 e veja quais recursos podem fazer diferença na produtividade e no controle do seu escritório.

Dessa maneira, o profissional pode entender quais recursos realmente contribuem para uma operação mais organizada antes de escolher uma solução.

O que muda na prática?

A Solução de Consulta Cosit nº 144/2026 não elimina o direito aos créditos de PIS/Cofins sobre a depreciação das edificações.

O que a Receita esclarece é que o regime de antecipação dos créditos em 24 meses não se aplica às áreas destinadas simplesmente à locação de imóveis.

Por outro lado, uma área edificada específica pode utilizar o tratamento quando funcionar como base operacional de uma prestação de serviços e atender aos requisitos estabelecidos.

Portanto, empresas que exploram shopping centers devem analisar a utilização de cada área antes de definir a forma de apropriação dos créditos.

Para contadores, o principal alerta é evitar uma interpretação ampla demais da regra. A existência de um shopping center, por si só, não torna toda a área construída elegível para a antecipação.

A análise precisa considerar a atividade realizada, a utilização do espaço e os requisitos previstos na legislação.

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