Imóvel não entregue: Receita esclarece como tributar valores devolvidos e multas

Solução de Consulta Cosit nº 158/2026 diferencia devolução dos valores, multa contratual, juros e atualização monetária no Lucro Presumido

A tributação de valores devolvidos após a rescisão de contrato de imóvel em construção ganhou um novo esclarecimento da Receita Federal. A Solução de Consulta Cosit nº 158, de 24 de agosto de 2026, publicada no Diário Oficial da União em 27 de agosto, analisou o tratamento dos valores recebidos quando o comprador rescinde o contrato porque o incorporador não entrega o imóvel.

Nesse cenário, a Receita não trata todos os valores da mesma forma. A devolução do valor pago, a multa contratual, os juros e a atualização monetária possuem tratamentos tributários diferentes.

O que a Receita decidiu sobre o imóvel em construção?

A Receita analisou uma situação envolvendo a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel em construção por falta de entrega do bem pelo incorporador.

Segundo o entendimento publicado, o valor devolvido ao comprador referente aos pagamentos realizados pelo imóvel não sofre incidência de IRPJ e CSLL no regime do Lucro Presumido.

Entretanto, o tratamento muda quando a empresa recebe valores adicionais relacionados à rescisão.

Devolução do valor pago não entra no IRPJ e na CSLL

A principal conclusão da Solução de Consulta está na separação entre o valor originalmente pago e os demais acréscimos.

Quando o incorporador devolve os valores pagos pelo imóvel em razão da rescisão causada pela não entrega do bem, esse montante não se sujeita ao IRPJ pela sistemática do Lucro Presumido.

A mesma orientação vale para a CSLL no regime do resultado presumido.

Dessa forma, a devolução do valor pago pelo imóvel não deve ser confundida com uma nova receita operacional da empresa.

E a multa contratual?

A multa possui tratamento diferente.

De acordo com a Receita Federal, a multa contratual decorrente da rescisão está sujeita ao IRPJ e à CSLL. Além disso, esses valores entram diretamente no resultado presumido, sem aplicação dos coeficientes de presunção.

Por isso, o contador precisa separar a multa do valor principal devolvido.

Essa distinção pode alterar a composição da base tributável.

Juros e atualização monetária têm outro tratamento

Os juros e a atualização monetária também seguem uma regra própria.

A Receita considera esses valores como receitas financeiras. No Lucro Presumido, portanto, eles devem ser acrescentados diretamente à base de cálculo do IRPJ e da CSLL.

Assim, uma rescisão contratual pode reunir parcelas com tratamentos tributários distintos.

Um exemplo simples para entender

Imagine que o comprador tenha pago R$ 500 mil pelo imóvel.

Após a rescisão, o incorporador devolve:

• R$ 500 mil referentes aos pagamentos realizados;
• R$ 50 mil de multa contratual;
• R$ 20 mil de juros e atualização monetária.

Nesse exemplo, os R$ 500 mil devolvidos não sofrem incidência de IRPJ e CSLL pela sistemática do Lucro Presumido.

Já os R$ 50 mil de multa entram diretamente no cálculo correspondente.

Por sua vez, os R$ 20 mil de juros e atualização monetária são tratados como receitas financeiras e também são adicionados às bases aplicáveis.

Portanto, registrar todo o montante como uma única receita pode distorcer a apuração tributária.

Por que a natureza de cada valor importa?

A solução mostra um princípio importante da contabilidade tributária: o tratamento fiscal depende da natureza econômica de cada valor.

No extrato bancário, todas as parcelas podem aparecer em uma mesma operação financeira. Entretanto, isso não significa que elas tenham a mesma natureza contábil ou tributária.

Uma devolução de valores, uma multa contratual e uma receita financeira representam situações econômicas diferentes.

Por isso, a empresa precisa manter documentos que permitam identificar a origem de cada parcela.

O contrato de compra e venda também merece atenção

A análise começa no contrato.

Cláusulas sobre preço, prazo de entrega, multa e devolução ajudam a demonstrar a origem dos valores envolvidos na rescisão.

Além disso, a empresa deve manter documentos que comprovem os pagamentos, o distrato e os cálculos realizados.

Dessa maneira, a contabilidade consegue relacionar cada lançamento ao fato que originou o recebimento.

A Solução de Consulta Cosit nº 158/2026 criou uma nova regra?

Não.

A Receita utilizou a solução de consulta para esclarecer a aplicação da legislação tributária a uma situação específica. O entendimento também possui relação com a Solução de Consulta Cosit nº 91, de 17 de abril de 2024.

Assim, o conteúdo deve ser entendido como uma orientação oficial sobre o tratamento tributário da situação analisada, e não como a criação de um novo tributo.

O que muda para empresas do setor imobiliário?

A principal consequência prática está na necessidade de separar corretamente os valores envolvidos em uma rescisão.

A empresa precisa identificar o valor originalmente pago, a quantia devolvida, a multa contratual, os juros e a atualização monetária.

Além disso, os registros contábeis e fiscais devem permitir a conciliação entre essas parcelas e a documentação da operação.

Nesse cenário, distratos exigem atenção conjunta do departamento jurídico, financeiro e contábil.

Seu sistema contábil ajuda a organizar essas informações?

Casos como esse mostram que a contabilidade precisa identificar corretamente a origem e a natureza de cada valor antes da apuração tributária.

Ao mesmo tempo, quanto maior o volume de operações, maior é a importância de manter registros organizados e fáceis de conferir.

Veja como escolher um sistema contábil para organizar melhor as informações e evitar erros na rotina contábil.

Uma estrutura organizada facilita a conferência dos lançamentos e ajuda a reduzir inconsistências durante a apuração.

O que os contadores devem conferir?

Primeiramente, é preciso confirmar o motivo da rescisão.

Depois, o contador deve separar o valor originalmente pago dos demais acréscimos.

Na sequência, deve classificar a multa contratual, os juros e a atualização monetária conforme o tratamento indicado pela legislação e pela solução de consulta.

Por fim, a documentação precisa ser conciliada com os registros contábeis e fiscais.

Imóvel não entregue exige análise parcela por parcela

A Solução de Consulta Cosit nº 158/2026 deixa uma mensagem importante para a rotina contábil: não basta analisar o valor total recebido após uma rescisão.

A devolução dos pagamentos possui um tratamento específico. Já a multa contratual segue outra regra. Enquanto isso, juros e atualização monetária são tratados como receitas financeiras.

Por isso, empresas do setor imobiliário e profissionais que acompanham essas operações precisam analisar cada componente separadamente.

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